DCF法は結構使えます。~生み出す資金を予測して現在価格を判断~

『DCF法(Discount Cash Flow法:ディスカウントキャシュフロー法)』

不動産価格はどうやって決まるん?
不動産評価方法の一つにDCF法(ディスカウントキャシュフロー法)というものがあります。
ディスカウントと聞くと心が騒ぎますね。

不動産評価方法にはいくつかありますがその中でも
『収益還元法』は、
対象の収益不動産が今後期待できる純収益を現在価格に焼き直した現在価値を合計し、収益価格を求める手法。
直接還元法とDCF法があります。

ざっくり言えば
①毎期賃料益を得て:いくらずつ儲かるのか。毎年10万ずつぐらいかな。
②ある期間保有し :うーん、とりあえず10年で
③市場金利は   :5%としますか
③その後売却する :いくらぐらいで売るか。
という条件で(少々おかしいところもありますが)

例えば手元に1000万あって収益不動産を買うかどうか迷っているとします。

さーどうしますか。
ごくごく単純に考えると毎期10万ずつキャッシュが残っていきますから
①(1年目)10万 (2年目)10万(3期目)10万・・・・(10年目)10万
 10年後で10万×10年=100万
②市場金利(割引率と言います)5%
③ここで900万で売ってしまおうか。

銀行預金にしたと置き換えてみましょう
元手を投資します。・・・預金をします。
毎期10万円のキャッシュフロー
       ・・・・・預金利息が付く。
10年目に売却。・・・・・預金を解約して元手を返してもらう。

元手の金額は最低でも
10年間の利息と解約したときの返戻金以上でないと投資しないですね。
平均的な銀行定期預金を5%としましょうか。(現実離れしてますが。)

1年目の10万は現在の元手を複利運用したとして、いくらあればそうですね
10万/1.05=95,238

2年目の10万は
10万/(1.05×1.05)=90,703

3年目の10万は
10万/(1.05×1.05×1.05)=86,384
 ・
 ・
10年目の10万は
10万/(1.05×・・・1.05)=61,387

10年目に売却予定900万は
900万/(1.05×・・・1.05)=5,542,861

ちなみに
複利は計算が面倒なのでFP関連の書籍などでよくのっています『終価係数』というものを使います。
1円を5%複利で10年後には・・元利合計1.629といったあらかじめ複利計算済の係数表があります。
一部抜粋しますと
1%10年 1.105 同20年 1.220
5%10年 1.629 同20年 2.653
10%10年 2.594 同20年 6.727
*例の900万の10年目売却の場合は
 900万÷1.629=5,524,861となります。

10年間にもらえるキャッシュフローの現在価値
これがDCF法による不動産の鑑定評価の金額です。

この鑑定評価でいくと上記では
95,238+90703+86,384+・・・・+554,286=約630万
1000万で買ったら損
という結果になりますね。

逆算したらこの金額を不動産に回さず銀行定期預金に預ければ、なーんにもしなくて利息がもらえて、
同じキャッシュフローを期待できるからです。

ある買い物をしその物が毎期キャッシュを生み出し、将来売却する。または無期に保有し続ける。
今いくらで買いますか?

を考えるときある程度合理的な判断の材料とすることが出来るでしょう。

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